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商业地产策划工作的近距离思考

2016-03-19   来源:网络   浏览次数:1690次   评论:0条
近日,西南商业地产网记者对鉴正伟业策划总监于庆生进行了一次专题访谈:您眼中的房地产策划。涉足商业地产策划多年,拥有丰富策划经验的于总在访谈中与我们分享了他个人对重庆目前策划市场尤其是商业地产策划及如何做好策划执行等问题给出了个人见解,同时对从事商业地产策划的策划职业生涯规划方面给出了建议。

近日,西南商业地产网记者对鉴正伟业策划总监于庆生进行了一次专题访谈:您眼中的房地产策划。涉足商业地产策划多年,拥有丰富策划经验的于总在访谈中与我们分享了他个人对重庆目前策划市场尤其是商业地产策划及如何做好策划执行等问题给出了个人见解,同时对从事商业地产策划的策划职业生涯规划方面给出了建议。

问:目前,重庆策划市场有什么特点?

于:重庆的策划市场,尤其是商业地产策划,目前出现了两极分化现象:一部分注重前期策划,专注于项目前期定位策划,例如项目可行性研究、市场调查、项目定位、经济效益分析、项目规划建筑设计指导等;另外一部分策划,专注于后期销售招商的执行与推广,例如后期项目营销总案、业态定位、招商策划、销售策略、价格制定策略、项目vi设计对接、项目各阶段媒体选择投放以及各类活动策划等。

以上两种都可能在各自领域做得很好,但整体考虑欠佳,可能会出现前期策划落地性不强,后期规划调整、建筑优化工作量大,投入大量人力物力调整,同时,可能因工程因素无法调整给开发企业带来巨大经济损失,而后期专注销售招商执行与推广策划人员,不能很好地理解项目定位规划、建筑规范、商业规范,同时将有效信息很好的传达给市场,所以后期策划的活动内容往往参与人数众多,却不能带来销售或者招商效果,原因很简单,您没将有效信息传递给潜在客户。

问:对于上面提到的问题,鉴正伟业在这方面是怎么应对的,同时请您谈一下鉴正伟业策划团队的优势是什么?

于:鉴正伟业是不会出现目前重庆策划市场普遍存在的那个问题,因为在策划团队的结构与体制上,鉴正伟业策划团队区别于其他策划团队的根本在于鉴正伟业策划团队不是将前期团队与后期团队独立设立,而是策划团队必须参与前期产品研发、中期营销推广及销售招商执行和后期商业运营管理当中去。

在参与前期产品研发策划方案组前,策划必须经历过至少两个以上前期项目的全程参与(包含市调、数据整理、数据分析等多项工作)、两个及以上的销售招商策划工作(项目有主力策划师或策划经理指导工作),这样才具备实战经验,才能提出相应问题,而不脱离市场。而后期销售招商执行策划,同样必须参与项目前期产品研究,并参与过类似项目操盘工作。

因此,鉴正伟业策划团队优势在于我们每一名策划人员都是项目从头到尾跟过来的,对每一个细节及流程都有较强的认知跟理解,从而能够很好的解决包括开发企业、投资客户、经营客户的相关问题,例如:规避风险、解决投资回报问题、缩短收益间隔期等,让开发企业更用心,让投资者更放心,让经营者更安心。

当然,一个项目的成功不仅仅是策划团队能够主宰的,鉴正伟业更大的优势在于标准化、流程化,各部门的转接程序、相关法律文本等系统化,让工作开展更顺畅,同时提升工作效率,减少法律纠纷。

问:您觉得策划人应该具备哪些能力及怎样才能算一个好的策划?

于:一个好的策划必须具备组织、协调、沟通、执行等相应能力,同时更重要的是一种工作态度,必须积极向上的去面对问题,同时协调开发商、合作单位、各部门的相关工作,策划是链接各部门的桥梁,保持信息畅通。一个好的策划,首先必须落地,可执行,其次,费销比合理,有限资源做出更大贡献。

问:策划工作一定会遇到很多问题能举例说明下吗?您们是怎么解决的?

于:很多时候策划工作会遇到很多阻力,例如,开发企业对接相关问题模糊,合作单位配合执行效率低,部门相互转接信息不对称等。我们的方式是标准化、流程化,与开发企业做好签收工作,健全会议制度,明确对接责任人,与合作企业提出明确节点要求,部门转接文件签收通报体系等解决相应问题。

问:策划执行需要注意哪些问题?

于:首先,数据一定要准确,要真实有效,不能凭主观意见判断市场的压力、空间、机会。其次,注重市场分析,竞争格局分析,再次,监管好项目数据,包括每天、每周、每月各类指标。注意推广执行效果,筛选有效媒体。

问:您对策划职业生涯规划有什么建议?


于:第一,策划工作是个经验积累与沉淀的过程,所以一定要稳定;

第二,房地产市场是不断变化的,尤其是商业地产,所以要懂得如何学习改变,与时俱进;

第三,要寻求一个好的团队,好的团队会让你事半功倍;

第四,最重要的是要多想多做多经历,做方案要落地,同时不能受局限,一个好的策划案从来都是以结果为导向,不能因为开发企业资金问题将项目做的不伦不类,该用的一定要用,但好钢要用在刀刃上。大胆去想,勇敢去干;

最后,一个项目的成功时由多方面构成,策划只是其中一部分,万众一心才能赢得胜利,当然方向一定要正确。